서울시가 올해 2월부터 모아타운 대상지 선정방식을 수시공모로 전환한 이후 첫 심의위원회를 진행한 결과 '양천구 목4동', '관악구 성현동' 총 2곳을 최종 선정했다고 밝혔다.

'모아타운 수시공모'는 주민들이 최소 3만㎡ 이상인 지역에 3개 사업예정지를 정하고 주민동의 30%를 받아 자치구에 요청하면 자치구가 공모요건을 검토, 주민설명회를 개최한 뒤에 서울시에 수시로 공모 신청하는 방식으로 이뤄진다.

시는 6.27(화) 열린 '모아타운 대상지 선정위원회'에서 ▴반지하주택 밀집 또는 상습침수로 인한 피해여부 ▴건축물 노후도 등 정비 필요성 ▴모아주택(소규모주택정비사업) 실현 가능성 ▴주민 갈등이나 신축 등 투기우려 여부 ▴기타 지역 여건을 고려한 소규모주택정비사업 추진 합리성 등을 종합적으로 검토하여 대상지를 선정했다.

시의회․외부 전문가로 구성된 선정위원회는 해당 지역이 모아타운 대상지로 적합한지에 대해 심도 있게 검토했으며, 특히 투기수요를 원천적으로 차단하기 위해 대상지 내 신축현황 및 부동산 거래동향 또한 면밀하게 파악했다.

이번에 선정된 지역은 노후한 다세대․다가구가 밀집되어 있어 고질적인 주차난, 열악한 기반시설로 지역 주민들이 오랜 기간 불편을 겪었을 뿐만 아니라 반지하주택이 약 60% 이상 차지하는 등 주거환경개선이 필요한 지역이다.

'양천구 목4동 724-1 일대(52,758㎡)'는 전체 노후도가 약 67% 이상인 다세대․다가구가 밀집지역으로, 주차여건과 기반시설이 매우 열악하다. 특히 반지하주택이 약 61%를 차지하고 있어 전반적인 정비가 시급한 지역이다.

노후 다세대․다가구가 밀집된 저층 주거지 '관악구 성현동 1021 일대(81,623㎡)'는 전체 노후도가 약 65%인 구릉지로, 목4동과 마찬가지로 주차난과 기반시설이 매우 부족한 실정이다.

이번 공모로 선정된 2곳은 각 자치구가 관리계획을 수립한 뒤에 주민공람, 위원회 심의를 거쳐 모아타운의 법률적 효력을 가지는 '소규모주택정비 관리지역'으로 지정, 본격적인 사업에 들어가게 된다.

서울시는 모아타운 지정을 위한 '관리계획 수립'에 필요한 비용(개소당 3억8천만 원 중 시비 70% 지원, 시․구비 매칭)을 '23년 하반기 자치구에 교부, 관리계획이 수립되면 내년 하반기 무렵부터 순차적으로 '모아타운 지정'이 이뤄질 것으로 예상된다.

서울시는 지분 쪼개기 등 투기 수요를 원천 차단하기 위해 금번 선정된 2곳에 대해 '23. 7. 6(목) 관리산정기준일로 지정, 고시할 예정이다.

모아타운 대상지 수시공모와 관련하여 보다 자세한 사항은 '서울시 홈페이지(고시․공고)'에서 확인할 수 있다.

<수시공모로 방식 전환 후 '신청부터 선정까지' 3개월→ 1개월로 대폭 단축>

서울시는 모아타운 선정방식을 '수시공모'로 전환하면서 공모 신청부터 선정까지 기존 약 3개월에서 1개월 내외로 기간이 대폭 단축돼 모아타운 사업을 보다 빠르게 추진할 수 있게 됐다고 설명했다.

기존에 공모방식은 연중 정해진 기간에 수십 여 곳이 한꺼번에 신청하면서 검토하는 기간만 최소 3개월 이상 소요되었으나 수시로 신청, 선정위원회를 개최하면서 대상지 검토 및 선정까지 걸리는 기간을 획기적으로 단축할 수 있게 된 것이다.

실제로 이번에 선정된 '양천구 목4동'은 지난 5.17(수), '관악구 성현동'은 6.13(화) 각각 공모에 신청, 두 곳 모두 신청에서부터 선정 결과 발표까지 1개월도 채 걸리지 않았다.

이번에 선정된 2곳을 포함하여 6월 현재까지 주민 동의를 받아 공모 요청한 곳은 12개 자치구, 총 19곳으로 '모아타운'에 대한 주민 관심과 호응이 지속적으로 높아지고 있다.

주민이 요청한 지역은 자치구가 동의율․노후도 등 공모요건을 검토하여 적합하다고 판단되면 주민설명회를 거쳐 서울시에 공모 신청하게 되고, 시는 신청이 들어오는 순서대로 위원회를 개최하여 선정 여부를 빠르게 결정할 예정이다.

<모아타운 대상지 65곳 중 5곳 지정, 올해 37곳 추가 지정해 사업속도 향상>

서울시는 모아타운 대상지를 처음 공모한 지난해 2월 이후 지금까지 선정된 65곳 중 관리계획이 수립된 5곳은 승인․고시하여 지정을 완료하고 모아주택 사업 시행을 위해 25개 사업장이 조합설립 및 준비 등을 활발히 진행 중이다.

'모아타운'으로 지정되면 ▴사업요건 완화 ▴노후도․경과년수 완화 ▴용도지역 상향 ▴특별건축구역 지정 등 다양한 완화 혜택을 받아 사업 여건이 크게 개선되는 효과가 있다.

시행면적이 최대 1만㎡ 미만인 가로주택정비사업 대비 '모아주택'은 2만㎡ 미만까지 완화돼 통상 재개발 사업 규모에 버금가는 규모로 사업을 추진할 수 있게 된다.

사업시행구역 내 67% 이상 되어야 사업 시행 가능한 노후도 요건은 57% 이상만 돼도 가능해지며, 바닥면적 660㎡ 이하 철근콘크리트구조 공동주택을 노후 불량건축물로 보는 기준이 30년 이상에서 20년 이상이면 가능해지는 혜택을 받을 수 있다.

또 가로주택정비사업에서 '1종 일반주거지역'은 4층 이하 연립․다세대 주택만 가능하나 '2종 일반주거지역'으로 용도지역 상향할 경우, 아파트 건립 및 용적율도 완화 받을 수 있어 공동개발이 가능해진다. '2종 일반주거지역'이 '3종'으로 용도지역을 상향, 용적률 완화를 통해 사업 여건이 개선될 수 있다.

아울러 '특별건축구역'으로 지정되면 건폐율․일조 등 확보를 위한 건축물의 높이 제한 등 여러 건축규제를 완화 받을 수 있게 돼 계획의 다양성 확보 및 사업여건 개선, 창의적 디자인 도입도 가능해진다.

서울시는 관리계획 수립 완료단계에 있는 지역은 신속하게 절차를 이행하는 한편 모아타운 선(先)지정 방식을 활용, 올해 중으로 총37곳을 '모아타운'으로 지정하여 사업속도를 끌어 올릴 계획이다.

시는 관리계획 수립이 진행 중인 48곳 중 올해 계획수립 완료가 가능한 26곳은 주민설명회․전문가 자문․주민공람․위원회 심의 등 관련 절차를 조속히 이행하여 지정하고, 11곳은 '모아타운' 선(先)지정 방식으로 추진할 계획이다.

모아타운 선(先)지정 방식은 관리계획 수립이 완료되지 않았으나 개략적인 계획으로 관련 절차를 이행한 뒤에 지정․고시하고 추후 계획을 보완하는 방식으로, 이를 통해 건축규제 및 사업요건 완화 등을 미리 적용받아 조합설립 등 사업속도를 훨씬 빠르게 진행하는 효과가 있다.

<작년 1월, 모아타운·모아주택 정책 발표 이후 가로주택정비사업 50% 이상 증가>

지난해 1월, 모아주택․모아타운 정책 발표 이후 서울 시내 가로주택정비사업장 수는 50% 이상 대폭 증가했다. 가로주택정비사업을 위한 조합설립인가 건수는 '21년 42건에서 '22년 59건으로 약 41% 증가했으며, 조합설립인가를 위한 연번동의서 발급건수도 '21년 169건에서 '22년 254건으로 약 50% 이상 늘어났다.

모아타운 내에서 추진되고 있는 '모아주택'도 '23년 6월 현재 서울 시내 총 193개소, 약 3만 6천 세대로 모아타운 지정 및 대상지 선정으로 추진되는 사업장 수가 크게 늘었다.

시는 모아타운 지정 시 ▴가로구역 요건 적용 배제 ▴사업시행구역 면적 확대(1만㎡ 미만 → 2만㎡ 미만) ▴층수 완화(층수 제한 폐지) 등 가로주택정비사업 중 '모아주택'이 사업 추진으로 얻을 수 있는 혜택이 가장 큰 방식으로 손꼽히기 때문인 것으로 보고 있다.

한병용 서울시 주택정책실장은 "열악한 저층 주거지는 고질적인 주차난, 부족한 기반시설 뿐만 아니라 침수․화재 취약 등 각종 재난에도 매우 취약한 실정"이라며 "시민 호응과 기대가 높은 모아주택․모아타운 정책을 안정적으로 추진하여 열악한 저층 주거지가 조속히 정비될 수 있도록 최선을 다하겠다"고 말했다.