다주택자에 대한 취득세와 종부세 강화로 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 절세매물이 나올 가능성이 높아졌다. 주택수가 늘어날수록 세부담이 커져 기존 주택을 처분하고 신규 주택 구입 전략이 중요해졌기 때문이다. 2020년 입주 2~3년차된 아파트 입주 물량은 1990년 이후 역대로 많았던 시기로 거래 비중도 높아졌다.

KB국민은행 부동산플랫폼 KB부동산 리브온(Liiv ON)은 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 2019년 동기 대비 2020년(1~7월까지) 입주 2년차 아파트 매매 거래 변화를 살펴봤다.

◇양도세 비과세 갖췄으니 집 팔까?

1가구 1주택자 양도세 비과세 요건인 입주 2년차 아파트 매매 거래량은 전년 동기 대비 2.3배(1만181건) 늘었고 거래 비중은 0.7%p 커졌다. 세금 규제 강화로 시세차익 실현을 위해 매물이 늘어난 것으로 보인다. 2020년 입주 2년차 아파트 매매 거래량은 1만7732건이다. 이는 전체 거래량 45만7136건 대비 3.9%를 차지한다. 2019년 기준 입주 2년차(2017년 입주) 아파트 매매 거래량은 7551건으로 전체 23만8924건 대비 3.2%를 차지한다.

입주 2년차 아파트 매매 거래 비중 증가폭 상위 1~4위는 지방에서 차지했다. 충북은 4.5%p 늘어난 8.4%를 나타냈다. 2위는 강원(5.9%, ↑4.2%p), 3위는 경북(7.1%, ↑2.6%p), 4위는 부산(4.3%, ↑1.4%p)에서 기록했다. 5위는 경기도에서 1.1%p 늘어난 3.9%를 차지했다.

거래 건수 증가율은 경기도가 가장 많이 늘었다. 1652건에서 260% 늘어난 5943건 거래됐다. 시군구별 기준으로 상위 1~5위까지 경기도에서 차지했다. 2기 신도시 등 대단지 새 아파트 입주가 많으면서 상대적으로 집값 상승률이 낮았던 곳이다. 김포(797건), 화성(733건), 평택(723건), 용인 처인구(525건), 오산(471건) 순으로 거래량이 많았다.

단지별로는 전국 거래량 많은 상위 1~10위까지 경기·인천·지방에서 차지했다. 1위는 경기도 오산시 지곶동 e편한세상오산세교(총 2050가구, 2018년 3월 입주)가 349건 거래됐다. 2위는 충남 천안시 신부동 도솔노블시티동문굿모닝힐(총 2144가구)은 231건 거래됐다. 3위는 경북 포항시 창포동 창포 메트로시티2단지(총 1640가구)가 208건 거래됐다.

◇2017~2018년 입주 아파트 86만가구, 새 아파트 선호 맞물려 시세차익 커

입주 2년차 아파트 매매 거래 비중이 커진 이유는 입주 물량 증가와 새 아파트 가격 상승, 세금 강화 등이 복합적으로 작용했다. 2019년과 2020년 입주 2년차된 2017~2018년 아파트 입주 물량은 전국 86만가구다. 전국 아파트 입주 물량은 2013년부터 늘어나면서 2017년 40만가구, 2018년은 46만가구로 정점을 찍는다. 이는 1990년 이후 역대 최대 수치다.

2017년과 2018년 입주 아파트의 거래 비중은 전체 평균(1.8%) 대비 2배 높다. 올해 1~7월까지 2017년 입주 아파트는 1만7748건, 2018년 입주 아파트는 1만7732건으로 전체 거래량 대비 각각 3.9%를 차지한다.

◇양도세 중과세 및 종부세 인상 시행 전까지 절세매물 기대

세금 부담을 줄이는 전략도 포함된다. 2021년 6월 2일부터 2주택자 및 조정대상지역 1주택자의 종부세율은 0.5~2.7%에서 0.6~3%로 인상된다. 새로운 주택을 갈아타기 위해서라도 기존 주택을 정리하는 것이 수월하다. 8월 12일부터 시행된 취득세율은 규제지역에서 2주택부터, 비규제지역은 3주택부터 중과된다. 법 시행 이후 취득한 아파트 분양권도 주택수에 포함된다. 양도소득세 주택수 포함 대상은 2021년 1월부터 들어간다. 다행히 일시적 2주택자는 취득세 중과세율을 적용하지 않는다. 다만, 기존 주택을 3년 이내(규제지역 1년) 매도하지 않으면 감면받은 세금은 추징한다.

1세대 1주택자 양도소득세 비과세 요건은 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 거주와 보유를 해야 한다. 이전에 취득한 주택과 비규제지역은 2년 보유다. 일시적 2주택자는 조정대상지역과 비규제지역에 따라 다르다. 조정대상지역에서 2018년 9월 13일 이전에 주택을 샀다면 기존 주택은 3년 이내, 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일까지 취득한 주택은 2년, 그 이후는 1년 이내 팔아야 한다. 비규제지역은 3년이다.

이미윤 KB국민은행 부동산플랫폼부 전문위원은“1주택자 양도세 비과세 요건은 규제지역과 취득 시점에 따라 보유와 거주 요건이 다르고, 개정된 세법 시행 시점도 다르므로 매도 계획을 철저히 세워야 한다”며 “또한 2020년 연말과 2021년 6월 전까지 절세매물이 나올 가능성이커져 무주택자는 이들 매물을 찾아볼 만하다”고 조언했다.