한국감정원과 KB국민은행 표본 비교

‘?주택담보대출 시세 기준 KB부동산 → 한국감정원? 시장 혼란’, ‘대부업체 주담대도 LTV 적용, 집값 80% 꼼수 대출 막는다’ 27일 부동산 주택담보대출 관련 뉴스의 핵심이다. 이 때문에 갈수록 강화되는 주택담보대출 규제로 머릿속이 복잡한 예비 대출자들에겐 또 어떤 영향이 있을지 관심이 커진다.

이에 주택담보대출 금리 비교 사이트 내금리닷컴이 아파트 시세 기준 변경 및 대부업체를 경유하는 꼼수 차단으로 내 집 마련을 앞둔 사람들에게 어떤 영향이 있을지 안내한다.

◇KB시세 → 감정원으로 바뀌면 한도 줄어들 수 있다

은행에서 주택담보대출을 받을 때 LTV의 기준이 되는 아파트 시세는 KB부동산(리브온)이다. 하지만 27일 정부는 시세 기준을 한국감정원 집계로 전환하는 방안을 검토 중이라고 발표해 시장 혼란을 우려하는 목소리가 나오고 있다.

변경 시 두드러지는 차이점은 주택담보대출 한도가 더 줄어들 수 있다는 점이다. 일반적으로 호가 중심으로 시세를 산출하는 KB부동산 시세가 실거래가 중심으로 산출하는 한국감정원 시세보다 높기 때문이다. 시세가 줄어들면 시세의 일정 비율로 정해지는 주택담보대출 한도도 줄어들기 때문에 대출이 전면 금지된 15억원 초과 초고가 아파트와 LTV 비율이 달라지는 구간인 9억원대 아파트에서 큰 동요가 있을 수 있다.

예를 들어 KB시세가 15억1500만원, 한국감정원 시세가 13억4500만원인 아파트인 경우 가능한 주택담보대출 한도가 4억4900만원 차이 난다. 반면 KB부동산 시세 기준 15억원을 초과하지만 감정원 기준으로는 15억원 이하인 아파트의 경우, 기존 대출 전면 금지 대상에서 자유로워져 주택구입자금대출이 가능해지는 이점도 얻을 수 있다. 또한 KB시세 10억500만원, 한국감정원 시세 8억9000만원인 경우 2500만원 한도 차이가 발생한다.

정리하자면 아파트 시세의 기준이 KB부동산에서 감정원으로 바뀌면 전반적으로 주택담보대출 한도가 줄어든다고 예상할 수 있다. 하지만 한도가 줄어든다고 거래가가 낮아지지는 않을 테니 계획했던 아파트를 매매하기 위해서는 더 많은 준비 자금이 필요할 수 있다.

◇우회대출 차단은 은행 주택담보대출엔 영향 없다

앞으로 저축은행이나 여신금융전문회사(카드사 캐피탈)가 대부업체에 돈을 대는 행위를 원천적으로 차단한다. 갈수록 주택담보대출 LTV가 줄어들자 대출규제가 없는 대부업체에서 고금리로 대출을 받아 주택을 매매하거나 생활자금을 마련하는 사람들이 급증했는데 이 과정에서 저축은행과 여전사가 대부업체의 주택근저당부 대부채권을 사들이며 자금을 공급했다는 분석이 원인이다. 금감원은 일부 금융사가 대부업자와 사전에 LTV 규제 우회 방안을 협의했을 가능성까지 보고 있어 처벌 기준에 따라서는 많은 대부업체가 피해를 볼 수도 있다.

하지만 은행 주택담보대출 LTV 내에서 대출을 받아 내 집을 마련하려는 사람들에겐 영향이 없을 것으로 보인다. 단, 부족한 자금을 대부업체를 통해 해결하고자 했던 사람들에게는 어느 정도 영향이 있을 것으로 예상된다.