세운5-1,3 문화서울시가 ‘개발‧정비’에 초점이 맞춰져 있던 세운상가 일대의 미래 관리방향을 ‘보전‧재생’으로 전환한다.

궁극적으로 기존 산업생태계에 대한 보전과 혁신이 어우러진 도심 제조 산업의 허브로 만든다는 목표다. 앞서 세운상가군(세운~진양상가 7개 건물)이 청년 유입, 힙지로 열풍 등으로 이어지며 성공적 재생사례로 안착한 만큼 산업재생을 통해 침체된 지역에 활력을 되찾고 이 일대 전반으로 확산한다는 계획이다.

지역의 역사와 정체성을 담고 있는 세운상가 일대의 도심제조업을 활성화하는 등 기존 산업생태계를 보전하되 신산업 육성을 통한 기존산업 혁신 노력도 동시에 기울인다. 기존 소상공인의 재정착과 신산업 육성을 위한 산업거점공간과 프로그램은 공공이 재원을 투입하고 가용 부지를 활용해 지원한다.

이를 위해 우선, 세운재정비촉진지구 전체 171개 정비구역 중 일몰시점이 지난 사업 미추진 152개 구역은 관련법(도시 및 주거환경정비법)에 따라 정비구역을 해제하고 주민협의를 통한 ‘재생’ 방식의 관리로 전환한다.

정비사업이 추진 중인 세운지구 11개 구역과 공구상가가 밀집한 인근의 수표 정비구역은 ‘단계적‧순환적’ 정비사업을 통해 산업 생태계 보호에 나선다. 세입자 이주대책 마련 후 정비사업에 들어간다.

산업거점공간은 8곳이 새롭게 조성된다. 기계․정밀, 산업용재, 인쇄 등 각 구역별 산업입지 특성을 반영한 공공임대복합시설, 스마트앵커시설 등이 들어선다. 특히, 공간의 상당 부분은 정비사업 이주 소상공인들이 안정적 영업기반을 확보하도록 주변 임대료 시세보다 저렴한 공공임대상가(700호 이상)로 만든다. 나머지는 청년창업지원시설 등 신산업 육성공간으로 조성한다.

서울시는 작년 1월 세운재정비촉진지구 정비사업 재검토 발표 이후 상인‧토지주, 사업시행자, 전문가 자문 등 80여 차례가 넘는 논의와 설문‧인터뷰 등을 거쳐 이와 같은 내용의 ｢세운상가 일대 도심산업 보전 및 활성화 대책｣을 발표했다.

시는 앞서 '14년 세운상가군을 철거하고 주변 8개 구역을 대규모 통합개발하는 내용으로 수립된 ｢세운재정비촉진계획｣('09)을 171개 중‧소규모 구역으로 쪼개서 분할 개발하는 내용으로 변경했다. 건축사적‧지역적 가치가 있는 세운상가군은 존치‧재생하고 낙후된 주변지역은 기존의 도시조직을 고려한 점진적 개발을 유도하기 위한 취지였다.

그러나 변경된 ｢세운재정비촉진계획(‘14)｣에 따라 정비사업이 본격적으로 진행되면서 지역 내 도심산업 생태계에 대한 보존이 충분히 고려되지 않았다는 지적이 있어왔다. 이에 시는 기존 계획의 미비점을 보완하고 지역이 가진 역사적 특성과 미래 잠재력을 다시 한 번 살펴보기 위해 계획을 재검토했다.

종합대책은 “세운상가 일대 산업생태계가 혁신되고 24시간 일상이 즐거운 도심산업 혁신허브 조성”이라는 비전 아래 세 가지로 추진된다. ① 기존산업 보호‧혁신과 신산업 육성을 통한 산업재생 ② 정비사업 미추진 구역(152개)은 해제 후 재생사업 추진 ③ 실효성 있는 세입자 대책 마련 후 정비사업 추진(세운지구 11개 구역, 수표구역)

<산업 보전‧활성화 위한 공공산업거점 8곳 신설… 공공임대상가 700호 이상 공급>
첫째, 산업재생을 위해 공공산업거점 8곳을 새롭게 조성하고, 시제품개발 원스톱 서비스, 기술전수를 위한 마이스터스쿨 도입 같은 프로그램을 지원한다. 세운5구역 내 해제지역에는 노후환경 개선과 생활SOC 확충이 동시에 이뤄지는 ‘산업골목재생’ 시범사업을 추진한다. 금융 등 다양한 특별지원을 받을 수 있는 '도시형소공인 집적지구'(중소벤처기업부) 지정도 적정한 대상지를 정해 추진한다.

공공산업거점 8개소 신규 조성 : 서울시와 중구, 서울주택도시공사(SH), 한국토지주택공사(LH)가 공동으로 공공부지, 기부채납 부지 등을 활용해 각 구역별 특성에 적합한 거점시설을 조성한다. 기존 세입자를 위한 공공임대상가를 비롯해 청년창업지원시설, 화장실‧샤워장 등 생활SOC, 공동작업장 등이 들어설 예정이다. 특히, 공공임대상가는 시세보다 저렴한 임대료로 입주할 수 있도록 해 젠트리피케이션 문제도 해소한다는 계획이다.

산업재생 프로그램 도입 : 기존 산업과 첨단기술(IoT, 3D 프린터 등), 젊은 디자이너 간 콜라보를 통해 새로운 활력을 불어넣을 수 있도록 다양한 협업프로젝트를 시도한다. 소상공인과 을지로 일대에 새롭게 자리잡기 시작한 청년, 문화‧예술가들의 작업활동 지원을 위해 공실을 활용한 공동작업공간과 장비대여 등도 추진한다. 또, 기존 산업 혁신을 위해 시제품개발 지원 서비스를 구축하고 기술전수를 위한 마이스터스쿨을 신설한다. 기존 소상공인들이 경영, 신기술 같은 새 분야를 배울 수 있도록 교육 프로그램도 도입한다.

산업골목재생 시범사업 : 세운5구역 내 정비구역 해제지역은 빈집 등 소필지를 SH가 매입해 추진한다. 도로포장, 소방시설 확충 등 가로환경을 정비하고 노후 위험시설은 철거한다. 화장실‧샤워장 같은 생활SOC도 확충한다. 또, 공실로 남은 상가를 공동작업장 등으로 조성해 골목 내 거점공간 역할을 할 수 있도록 할 계획이다.

‘도시형소공인 집적지구’ 지정 추진 : ‘도시형소공인 집적지구’는 동종업계 도시형소공인수가 행정구역별 기준(*동별 50인 이상)을 상회하는 곳으로, 시·도지사 요청에 따라 중기부 장관이 지정한다. 지정되면 기술개발과 판로개척에 필요한 특별자금 융자를 받을 수 있으며 공동 전시장‧판매장‧작업장‧물류창고 등 인프라가 지원된다. 또, 현장에 소공인특화지원센터가 설치돼 경영‧기술교육, 신기술 컨설팅, 공동사업 및 판로개척 같은 현장서비스를 제공받는다.

<세운재정비촉진지구 내 일몰시점 지난 152개 정비구역 해제 후 재생 전환>
둘째, 세운재정비촉진지구 내 152개 구역은 도시정비법에 따라 해제하고, 재생사업으로 전환한다. 전체 171개 구역 중 구역지정(‘14.3.27.) 이후 사업시행인가 신청 없이 5년이 경과해 일몰시점이 지난 구역들이다.

152개 구역은 ▴세운2구역 35개소 ▴세운3구역 2개소 ▴세운5구역 9개소 ▴세운6-1,2,3,4구역 106개소이다. 추후 서울시 도시재정비위원회 심의를 통해 해제 여부를 최종 결정할 계획이다.

정비구역 해제지역은 도시재생활성화사업 등 ‘재생’ 방식으로 관리될 수 있도록 추진한다. 시는 화장실, 소방시설 같은 열악한 기초 인프라를 보강하고 주차장 확충, 도로 및 보행환경 개선 등도 지원한다. 또, 건축규제 완화, 건축협정 등 방법으로 개별 건축행위를 유도해 시설개선이 이뤄질 수 있도록 할 예정이다.

<세운지구 11개, 수표 정비사업 추진구역은 세입자 대책 마련 후 순환형 정비>
셋째, 정비사업이 진행 중인 구역에 대해서는 실효성 있는 세입자 대책을 마련한 후 정비사업을 추진하도록 하는 원칙을 세웠다.

종합대책 수립 과정에서 실시한 설문‧인터뷰 등을 통해 나온 상인들의 목소리를 반영한 조치다. 상인들은 세운 일대의 장점으로 ‘자재‧재원 조달 용이’, ‘대중교통 접근성’을 꼽은 반면, ‘관련 업체의 이전‧폐업’과 ‘고가의 임대료’를 단점으로 꼽았다. 또, 정비사업이 추진 중인 구역 내 세입자들은 이주비나 임시사업장 같은 대책 마련을 희망하는 것으로 나타났다.

시는 8개 산업거점 조성을 통해 공공임대상가를 구역마다 공급해 정비사업에 따른 이주 수요를 최대한 수용하고, 공공부지를 산업시설부지로 전환해 공공임대복합시설을 건립하는 등 수요변화에 적극 대응할 계획이다.

시는 각 구역별 사업시행자와 함께 실질적인 이주수요를 감안해 다양한 대안을 놓고 논의를 진행해 대책을 마련하기로 했다. 관리처분, 사업시행인가 등 사업실행 단계에서는 사전협의체를 구성해 세입자를 위한 공간제공 등 보다 구체적으로 논의하기로 했다.

관리처분을 앞둔 세운3구역(3-6,7)은 세입자에게 사업시행자가 확보한 임시 영업장을 제공한 후 '21년 세운5-2구역에 서울시와 LH가 공동 조성하는 지식산업센터(약 100호)에 입주시킨다는 계획이다. 임시 영업장은 구역 내 기존 건축물과 도로변에 대체영업장을 설치하는 방식으로 만들 계획이다.

사업시행인가가 신청된 세운5-1,3구역은 사업시행자가 사업부지와 건축물을 기부채납하고 수표구역은 기부채납 부지에 공공에서 임대상가를 조성해 세입자들을 입주시킬 계획이다.

사업시행인가 신청된 나머지 구역들도 정비사업 기간 중 세입자가 입주할 임시영업장을 충분히 확보하고 기존 산업을 수용할 수 있는 산업특화공간과 공공기여 방안 등 구역별 산업특성을 고려한 세입자 대책을 수립‧이행해야 한다.

아울러, 시는 공공임대상가 입주를 원하지 않는 사업체 등을 대상으로 빈상가 알선 등 공공중개서비스를 지원한다는 계획이다.

한편, 세운3-2구역 내 을지면옥은 그동안 강제철거 금지 원칙을 견지하고 보전방안에 대해 소유자 및 사업시행자와 협의했으나 당사자간 의견이 서로 달라 향후 정비사업 진행과정에서 지속적으로 협의해 결정할 계획이다.

서울시는 4월까지 일몰 관련 행정절차를 완료하고 세운재정비촉진계획 변경 절차에 들어가 10월 중 마무리할 계획이다. 또 이번 종합대책을 안정적으로 추진할 수 있도록 관련 내용을 담아 ‘세운상가 일대 도시재생활성화계획’을 연내 수립할 계획이다.

향후 사업계획 구체화 과정에서도 지역 상인․단체, 사업시행자, 유관기관 등과 논의를 지속할 수 있는 민관 거버넌스를 구축해 주민참여와 사업 실행력을 높인다는 계획이다.

박원순 시장은 “기존 세운재정비촉진계획이 지역 산업생태계에 미치는 실질적인 영향에 대한 조사‧분석이 다소 미흡했고 옛길 보존, 도로‧공원 같은 기반시설 확보에 치우친 물리적 변화 중심의 계획이었다면, 이번 종합대책으로 공공성이 강화된 정비사업을 유도하고 붕괴 우려가 있던 도심산업생태계 보전을 위한 실행력도 갖추게 될 것으로 기대한다. 특히 소상공인 등 기존 산업생태계를 보호하면서 청년들과 신산업 유입을 통해 지역과 결합된 새로운 고부가가치 콘텐츠를 만들어갈 수 있도록 재생사업을 추진해 나가겠다.”며 “이번 종합대책을 마련하면서 도심산업의 가치와 역할에 대해 다시 한 번 깊이 이해하고 성찰할 수 있었다. 향후 서울 도심부 개발과 산업정책에 있어 새로운 전환점이 될 수 있을 것으로 기대한다.”고 말했다.

▲ 산업골몰 재생사업 구상(안) 세운5-1,3 문화산업센터(경관녹지 부분) 조감도