주택 거래가 침체한 가운데 전세 선호가 늘어남에 따라 지난 2009년 8월 이후 전세증가율이 매매증가율을 상회하고 그 차이의 폭도 점점 커지고 있다. 이러한 전세 선호도의 증가는 공급부족으로 비롯된 전세난을 더욱 증폭시킬 전망이다.

전세증가율 상승세 두드러져

전국적으로 전세가격 오름세가 지속되면서 가을철 전세난의 우려가 높아지고 있다. 정부도 금년 들어서만 4차례나 전월세 대책을 발표했다. 최근에 발표한 8.18 대책은 특별히 가을철 전세난의 우려를 불식시키기 위해서 마련됐지만, 시중의 기대 효과는 그리 크지 않은 것으로 나타나고 있다. 8.18 대책에서 민간의 전세임대 참여를 제고하기 위해 다주택자에 대한 각종 세제 지원책들이 제시됐지만, 이들을 매매시장으로 끌어내기에는 역부족이라는 것이다. 더욱이 정부의 대책이 시행되기까지는 법령 개정 등이 남아 있어서 3~4개월이 소요된다는 점에서 가을 전세난을 겨냥한 대책으로 보기 어렵다는 지적이다. 정부의 거듭된 대책에도 불구하고 왜 전세시장은 안정을 되찾지 못하고, 전세난의 주기는 짧아지고 있는지 살펴본다.

전세난은 전세수요가 공급보다 많아 전세가격이 빠르게 상승하면서 전세입주 예정자 및 계약 갱신자들이 어려움을 겪는 현상이다. 전세대란기에 기존 세입자들은 계약을 갱신할 때 크게 오른 전세보증금에 직면하고, 신규 세입자들은 전세물량이 적어서 입주 자체가 힘들어진다.

서울의 아파트를 대상으로 전세가격 증가율과 매매가격 증가율을 비교해 보면 최근의 전세난을 쉽게 파악할 수 있다. 지난 2000년부터 전세가격 증감률을 추적해보면 그래프상 몇번의 정점(peak)들이 관찰되는데, 예를 들어 2002년 5월, 2006월 7월, 2010년 5월, 그리고 2011년 7월이 여기에 해당된다. 지난 2001~2002년의 전세난은 IMF 사태 이후 1998~1999년의 주택공급 물량이 급감한 여파로 발생했다. 또한 지난 2006년에는 참여정부의 부동산 규제정책에 따른 신규주택공급의 축소가 전세난을 야기했다. 모두 주택공급 물량의 감소에 따른 결과였으며, 매매시장의 상승세가 전세시장을 앞질렀다.

주택구입 관망세가 전세난 부추겨

그렇지만 지난 2010년부터 이어지는 전세대란기는 공급물량 부족에서 비롯된 것은 같지만 진행과정상 이전과 다른 특징을 보인다. 현 정부 들어서 전세난은 2008년의 금융위기를 빠르게 극복하는 과정에서 매매시장은 침체에 빠진 가운데 전세시장의 수급불안이 나타났다. 지난 2009년 8월부터 전세가 상승률은 매매가 상승률을 앞지르기 시작했고 지금까지 추세가 이어지고 있다. 이에 따라 매매가 대비 전세가의 비율도 지난 2009년 1월에 38.2로 저점을 찍은 이후 지속적으로 올라서 48에 이르고 있다.

이런 추세대로라면 서울에서 전세가격이 집값의 절반 이상에 달하는 시점이 머지 않을 전망이다. 매매가 대비 전세가 비율이 높아질수록 전세 입주민들이 내집 마련에 나설 가능성이 높아져서 주택거래가 활기를 띨 것으로 기대할 수 있다. 그렇지만 현 상황에서는 집값 상승 전망이 불투명하고 금융여건이 불안하기 때문에 주택구입을 서두르지 않는 관망세가 지속되고 있다.

지난 3월 부동산거래 활성화 대책 발표 이후 서울의 아파트 거래 건수가 1만건을 넘어서기도 했으나 이후 다시 하락하여 7월에는 6,147건으로 줄었다. 이는 부동산거래 활성화 대책이 별다른 효과를 나타내지 못하는 것으로 해석된다.

여기에다 기존의 주택소유자들이 주택을 처분하고 전세 입주에 관심을 갖게 될 경우 전세시장에서 수요초과 현상은 더욱 심화될 것으로 예상된다.