현대경제연구원은 ‘현안과 과제’를 다음과 같이 발표했다.

◇개요

최근 소비자물가 상승률은 0%대로 초저물가를 기록함에도 불구하고, 전세 가격은 높은 상승세를 보이고 있어 전세 세입자들의 주거 불안이 점차 확대되고 있다. 따라서 본 연구에서는 최근 전세 시장의 수급 특징을 분석해 시장을 전망하고자 한다.

◇최근 전세 시장의 특징

(공급 측면) 첫째, 안정적인 노후 준비를 위해 월세 등 현금 수입을 선호하면서 전세 공급이 감소하고 있다. 전체 가구 중 월세 등 임대소득이 있는 가구는 2010년 131만 가구에서 2014년에는 136만 가구로 약 5만 가구 증가했다. 특히 50대 이상의 베이비부머 세대가 2010년 98만 가구에서 2014년 108만 가구로 빠르게 증가했고, 비중도 전체 임대소득 가구의 80%에 달한다. 둘째, 저금리로 임대인들의 전세→월세 선호 현상이 확대되면서 전세물량이 빠르게 소진되고 있다. 2013년 1월 대비 2015년 8월 전체 주택의 전세 공급량은 3,167건(6만 686건→6만 3,853건) 소폭 증가한 반면, 월세공급량은 9,026건(4만 4,401건→5만 3,427건) 대폭 증가했다. 셋째, 민간의 등록임대주택 공급이 부진하다. 공공의 등록 임대주택 재고는 2006년 49만 가구에서 2013년 97만 가구로 약 2배 증가한 반면, 민간의 경우는 동기간 84만 가구에서 64만 가구로 급감했다.

(수요 측면) 넷째, 부동산 가격의 불확실성 등으로 임차가구의 주택 구매 기피 현상이 확대되면서 임대(전월세) 수요가 증가하고 있다. 2010년 국내 가구의 83.7%가 ‘내 집 마련이 필요하다’고 생각한 반면, 2014년에는 79.1%로 4.6%p 감소했다. 다섯째, 월세로 인한 현금 지출 부담으로 전세 거주를 선호하는 현상이 지속되고 있다. 이에 따라 2015년 9월 전세수급지수는 전국 186.3, 수도권 192.0으로 공급에 비해 수요가 많은 것으로 나타났다. 여섯째, 재개발과 재건축 사업 확대로 이주수요가 지속적으로 증가하면서 전세 수요가 빠르게 증가하고 있다. 2015년 하반기부터 2016년까지 서울시 재건축 계획에 따른 이주수요는 약 1.6만호에 달하며 향후에도 지속 증가할 것으로 예상된다.

(가격 측면) 일곱째, 전세 공급은 지속 감소하는 반면, 수요는 크게 증가하면서 전세 가격이 빠르게 상승하고 있다. 전국 평균 전세 실거래가격은 2013년 1월 1억 2,900만원에서 2015년 9월 1억 5,900만원으로 3,000만원 크게 올랐다. 또한 전세 가격 종합지수도 동기간 14.2p(99.3p→113.5p) 대폭 상승했다. 특히 2015년 9월 서울의 아파트 중위 전세 가격은 3억 5,900만원에 달하는 등 전세 가격의 빠른 상승세가 이어지고 있다. 여덟째, 최근 3년째 지속 중인(2013.8~2015.9) 전세난은 내년에도 지속될 것으로 전망된다. 최근 3년 간 평균 전세 가격 상승률(기간평균)은 5%의 높은 수준이 지속되는 반면, 소비자물가 상승률(원지수×2)은 평균 2% 수준에 불과하다. 특히 국내 총수요 부진 등으로 소비자물가 상승률은 낮은 수준이 지속되는 반면, 전세 가격은 앞으로도 지속적으로 상승할 것으로 보여 내년에도 전세난이 심화될 것으로 예상된다.

◇시사점

전세 가격의 안정화를 위해 전세 공급 확대 및 수요 완화 대책이 필요하다. 첫째, 서민의 주거안정을 위해 행복주택 등 공공임대주택 공급 물량을 지속적으로 확대해야 한다. 둘째, 중산층의 전세난 해소를 위해 뉴스테이 등 민간임대주택 공급을 지속적으로 확대할 필요가 있다. 올해 시작된 뉴스테이가 당장은 효과를 거두기 어렵겠지만, 중장기적으로 공급이 확대될 경우 중산층의 전월세난 해소에 도움이 될 것으로 판단된다. 셋째, 재개발·재건축 사업을 시차를 두고 실시함으로써 이주 수요를 조절해야 한다. 넷째, 월세 등 임대차제도 구조 변화에 대응하기 위해 주택임대차보호법 개정 등을 적극 모색해야 한다. 최근 주택임대차 시장은 전세에서 월세, 준전세 등 혼합형으로 전환됨에 따라 서민들의 주거비 부담이 가중되고 있다. 따라서 전월세전환율을 현행 6%에서 5% 수준으로 낮추거나 법적 실효성을 높이는 등의 정책 전환을 모색해야 한다.